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从2.8米到3米 住宅层高“长个”背后的博弈

2025-03-11 07:47:26 A+A-

3月9日下午，在十四届全国人大三次会议举行的民生主题记者会上，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹表示，近期正在组织编制“好房子”的建设指南，也在修订《住宅项目规范》，其中一项是把住宅的层高提高到不低于3米。

从2.8米到3米，住宅层高“长个”背后是成本、容积率与居住品质的博弈。在住房需求从“有没有”转向“好不好”的背景下，自2024年以来，江苏省、江西省、湖北省、河南省等地均已调整住宅层高标准。目前，包括北京、上海等重点城市的住宅层高是多少？住宅层高标准的提升对住宅市场会产生怎样的影响？

“住宅层高提高到不低于3米”

“当前房地产市场供求关系已经发生了重大变化，人民群众的住房需求已经开始从‘有没有’转向‘好不好’，建设‘好房子’关系到人民群众的获得感和幸福感，住房发展的目的归根到底就是要适应人民群众对高品质住房的需要，来加快建设‘好房子’。”倪虹强调，标准水平决定房屋品质。

倪虹表示，通过调研了解到，“好房子”有几个“度”，大家特别关注，比如房间的高度、温度、湿度、净度、亮度，还有采光度。近期，住建部正在组织编制“好房子”的建设指南，也在修订《住宅项目规范》，其中一项是把住宅层高提高到不低于3米。

所谓层高，是指从本层地板到上层地板的距离，通常购房时提到的高度多数是指净高。即：层高=楼板厚度+净高。对于层高，目前执行的标准是2011年版的《住宅设计规范》，其中规定“住宅层高宜为2.80米”。“宜”，表明这是一个建议性的要求，所以各地具体执行的时候，高低略有不同。

“目前很多样板间的房间都没有主灯，原因是低层高配大主灯会显得压抑。”据一位业内人士介绍，目前层高能做到3米以上的项目并不多，尤其是对于千万级以上的高端买家来说，这是一个痛点。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，在过去10多年，上述标准影响着各地住宅项目的规划。此次标准调整，也和“层高过低”带来的痛点有关，比如居住者感到空间压抑，进而影响居住体验，影响居民的日常生活，而更高的层高符合现代人的居住习惯和心理需求。

对此，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，近年来，居民对居住舒适度的要求显著提升，例如对隔音降噪性能的需求，以及通过安装新风系统、中央空调、地暖等设备来改善居住品质。她强调，层高标准的提高不仅有助于实现更多住宅功能，还能优化室内的采光和通风效果。同时，更大的空间灵活性也为不同家庭的个性化装修设计提供了更多可能性。

值得关注的是，2023年底至今，多地对住宅层高标准进行了调整，包括江苏省、江西省、湖北省、河南省等均对住宅层高提出要求，从各地标准来看，层高均不小于3米。

从2.8米到3米 住宅层高“长个”背后的博弈

自2023年9月23日住建部部长倪虹首次提出“好房子”以来，多地出台新规倡导提高住宅层高。

北京普宅层高2.9米，高端住宅超过3米

从北京来看，2021年开始实施的北京市地方标准《住宅设计规范》内容显示，住宅层高不应低于2.8米；卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.50米。而去年11月，北京印发的《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》提出，鼓励结合弹性限高政策营造尺度舒适的户内高度。

在曹晶晶看来，在项目实际建设过程中，部分改善项目的层高达到了2.8米以上，如北京城建天坛府、北京悦府等项目层高在2.9-3.15米之间。

另据合硕机构首席分析师郭毅介绍，在北京，一般普通住宅的建筑层高为2.9米，室内净高在2.6米-2.7米之间，具体高度还要考虑是否安装了地暖、中央空调、新风系统等，这些设备设施需要在顶部布线，也会进一步影响层高。而层高3米以上的基本是高端项目，其产品面积比较大，面宽也大，如果室内净高还在2.6米-2.7米之间的话，会觉得压抑，居住舒适度会降低，所以大面积的产品都会提升层高。

“北京住宅层高有一个上限，不超过3.6米。从今年来看，北京部分高端项目在层高上有所突破，比如中建璞园210平方米的户型层高做到了3.5米，北京宸园200平方米以上的户型层高也达到了3.6米。这是目前北京住宅层高比较高的项目了。”郭毅称。

而从上海来看，目前住宅设计标准是“住宅层高宜为2.8米，且不应大于3.6米。”在具体项目上，绝大部分新建商品住宅层高在2.9米及以上，部分高端楼盘层高达到3.15米以上，仅在一些对经济性和建筑节能节地要求较高的项目中采用2.8米-2.85米层高的设计。

住宅层高是越高越好吗？

层高过低会限制窗户尺寸、影响室内的采光和通风，层高过低也会导致空间压迫感增强。既然层高影响居住的舒适度，为何此前中国住宅层高标准长期“卡”在2.8米？

在业内人士看来，提高层高会带来建筑成本的增加，房屋的保温性和节能性也会相对较差，导致取暖制冷费用增加。更为重要的是，层高也会直接影响到容积率和可售的建筑面积，进而影响到房价。

2023年，上海市住建委曾就“关于提高本市住宅层高标准的建议”给予回复：从住宅市场的角度看，住宅产品需面向多层次人群，而上海年轻人数量众多，对于刚需住房需求量大。层高提高，住宅建造成本提高，会进一步提高年轻人的生活成本，减少对住宅产品选择的余地。当前市场中的刚需住房普遍采用2.8米层高，是平衡了刚需住房的经济性与舒适性的市场化选择的结果。

上海市住建委还提到，住宅层高的不同对项目的开发强度也有一定影响。以上海地区常规项目为例，用地4万平方米，限高60米，根据建筑防火规范要求，实际消防高度按54米控制。层高2.8米时最高可建19层住宅，容积率通常为2.2。如层高提高为3米，则最高可建17层住宅，容积率相应会降低至2.0左右。如通过增加楼栋、减少间距等措施，保证容积率不降低，但是绿地率、通风采光等方面也会有所降低。

在郭毅看来，提高层高会占用住宅的纵向空间，建安成本也会适当增加。不过，从总成本来算是微乎其微，其核心在于供地上。地块有容积率、限高指标，比如容积率2.0，限高60米，那么开发商就需要结合地块条件、产品定位去做户型设计和建筑排布。

郭毅表示，从技术角度上来衡量，如果建筑高度有限，开发商为了符合容积率指标，就会控制单套房子的层高。从定位角度上看，对于大户型、改善型的产品来说，利润空间足以弥补项目在层高上付出的建安成本。而且开发商为了卖出相对比较高的单价，以及实现较快的去化流速，也愿意在层高上做一些突破，令空间有纵向的疏阔感。

“但是对于刚需的小户型来说，因为面积小，面宽也窄，刚需买房人看重的卖点也不在于层高，因此，开发商对提升层高没有动力。所以市面上刚需型产品的层高一般控制在2.9米左右。”郭毅如是说。

业内：结合地块限高、容积率等调整层高

郭毅认为，住建部提出的层高不低于3米的标准是一个合理的水平，既能满足小户型的需求，又能提升改善型住宅的舒适度。然而，层高标准的调整还需结合地块的限高和容积率进行综合考量，以确保开发商能够设计出符合市场需求的产品。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去住房需求大、供应少，大家关注“有没有”，因此执行了较低的标准。如今，随着住房供应充足，居民开始关注“好不好”，调整层高标准势在必行。这一调整将激发改善性需求，但也可能对存量在售项目产生影响。因此，政策应明确新规生效时间，确保新旧规顺利过渡。

严跃进总结道，未来层高新规的实施将推动建筑业向更高质量、符合“好房子”标准的方向发展。开发商需更加注重产品的品质和细节，确保新标准与土地规范优化标准有效对接，从而为居民提供更优质的居住环境。

(责任编辑：卢其龙 CN070)

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