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经济大区出手！不要低估“房票”的威力

2024-04-19 07:33:46 A+A-

一线城市，又出手了。

日前，广州开发区、黄埔区出台城中村改造项目房票安置实施细则，凭房票购房不限购、可贷款、可转让，到期未购房可申请兑付现金。

这是一线城市首个落地的城中村改造房票，也是全国首张“依法征收、净地出让”城中村改造新模式项目房票。

经济大区出手！不要低估“房票”的威力

今年年初，广州曾发放一线城市首张房票，一度登上热搜。但当时的房票试点，着眼于旧城改造项目，而非城中村。

作为我国重点推进的“三大工程”之一，城中村改造无论是数量之多、规模之大还是利益主体之复杂，都远超旧城，其进展关乎房地产和城市发展的未来，房票试点探索价值更为凸显。

新一轮房票安置试点，能否扭转城中村改造的局势，并进一步激活楼市？

01

敢于啃最硬的骨头，勇挑城中村改造的大梁，向来是排头兵的重任。

房票早已有之，但过去多数集中于二三线城市，这次一线城市首开先河，其信号意义不容低估。

北上广深的一举一动，历来都全乎全局，不仅是楼市调控最后的堡垒，也被视作政策转向的风向标，更是每一轮楼市复苏的领跑者。

为什么是广州？为什么是黄埔？

去年底召开的中央经济工作会议明确提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

三大工程，既是2024年政策发力的主方向，也是房地产步入下半场难以绕开的选择，更是未来稳楼市、稳房价、稳增长的重要推动力。

与20多年前遍及全国的住房商品化改革不同，与七八年前席卷中小城市的棚改货币化也不同，这一次“三大工程”的重担，主要落在了超大特大城市身上。

全国共有20多个超大特大城市，而广州是中心城区城中村数量最多的城市，黄埔又是广州城中村改造的主战场，担子最大，任务最重，率先探路的紧迫性更强。

根据《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》，广州将推动272条城中村改造，覆盖155平方公里的面积，涉及118万户籍人口、500多万常住人口。

经济大区出手！不要低估“房票”的威力

其中，黄埔有38个项目纳入全面改造，位居全市之首，远超老城区的天河、越秀、荔湾等地。

近期，随着宏观环境、楼市周期和社会预期发生变化，城中村改造难以沿袭过去的旧路，亟待变革。

在新的环境下，“大拆大建”的改造模式不合时宜，由央行托底定向放水式的棚改货币化也难以复制，而借助房价上涨助推的快速城镇化正在面临挑战。

这种背景下，“房票安置”横空出世，成为超大城市推动城中村改造的关键一招，犹如杠杆一样，再次撬起市场预期。

02

黄埔的房票安置，究竟有何吸引力？

任何一项政策，都不能凭空而来，既要有较高的站位，也须考虑现实的可行性与激励的相容性。

从各地政策实践来看，部分城市房票陷入无人问津的尴尬，个别城市最终沦为一张空头支票，根源就在于限制太多而激励不足，更忽视了大环境对市场预期的影响。

为此，从广州市到黄埔区，在新一轮房票安置试点中，做出了许多新的探索，兼顾政策激励、市场选择、民生需求和公共利益等多重因素。

其一，房票不会一刀切，而是多了一种选择，更多了一重保障。

根据新规，城中村改造项目，每户人均40平米应按照原址回迁，40平米以上可选择房票安置，兼顾政策兜底与市场选择。

我国城中村改造，普遍采取复建安置、货币补偿、产权调换等模式，房票安置则是满足差异化需求的新选择。

显然，房票安置不具有强制性，更非唯一选择，而是交由市场。要不要选择房票，选择多少房票，房票如何使用，完全遵循被拆迁人的意愿。

其二，与等待安置房相比，房票更具确定性，且能从实现安置房向商品房的产权升级。

过去，原址回迁曾是绝大多数项目的首选，但受大环境影响，城中村改造周期有所拉长，回迁房建设存在一定的不确定性。

与被动等待回迁、承受市场波动、面临租房带来的入学困扰相比，房票购买商品房，多数都是现房或准现房，所见即所得，扩大了选择空间，也多了自主选择权。

更关键的是，从回迁房到商品房，房票安置不仅能够突破限购限制，而且实现了产权升级。

在我国，土地类型不同、房屋产权不同，价格可能存在巨大差别。

商品房拥有完整产权，配套相对完善，可自由交易，而安置房产权一般受限，一定年限内不能上市交易，到了年限之后，通常也需补足土地出让金方能入市。

其三，与弃产和货币补偿相比，房票安置不仅多了政策奖励，而且购房也有折扣。

根据黄埔新规，“房票安置”由基本补偿+政策性奖励构成，政策性激励一般不超过奖励不超过5%，这是相比直接货币补偿多出的部分。

与拿着货币补偿直接购房相比，房票与“房源超市”直接挂钩，后者均是产权清晰、手续完备的高品质商品房，且购房存在明显折扣。

黄埔区首批入选“房源超市”的三个楼盘，均位于首发的“五村七片”试点项目周边，既保障商品房的高品质需求，又能兼顾邻里文化需求。

同时，房票有效期为18个月，但到期之后并非作废了之，仍能按基础补偿金额兑付现金，这相当于多了一种选择，也多了一重保险。

其四，任何东西必须能交易才有价值，房票的流动性正是其最具吸引力所在。

允许实名转让一次，且未限制在被拆迁人之间，这是黄埔区房票安置最大的亮点之一。

一些地方的房票不允许对外转让，一些地方即使允许转让，也局限于城中村内部“小圈子”，房票受到的限制越多，其吸引力就越有限。

如果说“补偿+奖励”决定了房票的“本钱”，那么“可转让+到期可兑付+不限购”，则提升了房票的真实价值。

这正是黄埔区房票安置试点的积极探索所在，也是它能真正激活车城中村改造源头活水的关键所在。

03

房票安置，能带来什么？

房票对于政府、开发商、村民和社会来说，可谓多赢之举。

过去的城中村改造，安置房闭环运行，与商品房属于泾渭分明的两个市场。房票的存在，将两个市场连成一体，打通了从安置房到商品房的流通之路。

正如过去的棚改货币化，当村民带着“房票”入市，既有的商品房市场迎来新的增量需求，楼市定向去库存的大门由此开启，在为房企输血、造血的同时，进一步带动市场复苏乃至反弹。

当前楼市，缺的不是房子，也不是各类不断松绑的政策，而是源头活水和新鲜血液。

去年，重要会议首次做出一个关键判断——“房地产供求关系发生重大变化”。当前房地产最大的矛盾点不在于供给，而在于需求。

因此，如何扩大潜在需求成了当务之急，而通过房票将安置房需求定向引导到商品房市场，正是可行之策之一。

更关键的是，一旦房票安置有了规模效应，既可以不再重复建设大体量的回迁安置房，避免进一步刺激库存上升，又能减少临迁费等固定支出，减轻财政和企业压力。

更关键的是，原本要用于安置房建设的回迁地块，也能得到更大程度的盘活，为保障房建设或产业建设腾挪出新的空间，可谓一举多得。

当然，这一切设想成立的前提，在于被拆迁人对于房票的响应，何以激发其热情，就成了关键。

简而言之，房票的吸引力在于可转让可兑付的流动性，在于从安置房到商品房的产权升级，更在于所见即所得的确定性，在于免受城中村改造漫长周期带来的困扰。

这在房价高涨时代或许无关紧要，但在当下的楼市却显得愈发现实。毕竟，房地产早已不同于以往，城中村改造也有了完全不同的逻辑。

对于尚未启动的城中村改造项目，或许存在观望情绪；但对于已经拆迁而只能被动等待回迁的地方来说，房票无疑是颇具性价比的选择。

所以，不要小看房票的吸引力，也不要低估政策带来的鲶鱼效应。

04

再造一个新黄埔，离不开城中村改造的贡献。

作为全国工业十强区、广州制造第一大区，立足于“制造业当家”的要求，肩负起“再造一个新广州”的重任，同时身为首批国家级产城融合示范区，广州开发区、黄埔区对产业用地、居住用地的需求远比一般城区更为紧迫。

要知道，过去黄埔常被诟病为“有产无城”，“工作在黄埔、居住在天河”的逆向候鸟群体不计其数，原因就在于缺乏高品质住宅小区，无法承接源源不断的人口增长需求。

近年来，黄埔区之所以城市界面为之一新，无数高新企业和高层次人才蜂拥而入，离不开城市更新释放出的产业园区、商务中心和商业住宅，带动产业升级，也留住了人才。

人才的用脚投票，是检验一地吸引力的试金石。数据显示，2013年-2023年，黄埔区户籍人口从41.55万人大幅增加到70万人，增幅位居全市之首。

经济大区出手！不要低估“房票”的威力

不仅如此，这些人口几乎都是年轻人，60岁以下人口占比达到87%，位居全市第一，堪称广州最“年轻”的区。

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