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经济大区出手！不要低估“房票”的威力(2)

2024-04-19 07:33:46 A+A-

与人口涌入相比，通过城中村改造，黄埔还将众多散乱的城中村，蜕变成为商务中心或产业高地。

已经基本建成的改造项目如大塱村，原本是握手楼林立的城中村，经过改造之后，释放出成片连片高质量产业发展空间，摇身一变成为一流的总部经济集聚区和区域创新中心。

据测算，大塱村预计改造后地均GDP将达到130亿元/平方公里，而村集体收入将由1000万元/年升至2亿元/年，增长近20倍。

此番首发的“五村七片”试点项目，系黄埔区融合改造的示范工程，周边是以湾区半导体产业园、国际生物医药价值创新园为代表的产业园区，这是广州逐鹿新质生产力、追逐颠覆性创新的主要承载体之一。

房票安置如果能腾挪出大量产业用地，无论对于黄埔迈向万亿制造强市，还是打造战新产业和未来产业，都有长远好处。

经济大区出手！不要低估“房票”的威力

可见，将产业升级、产城融合、职住平衡、高质量发展与旧改相结合，一直都是黄埔城中村改造努力的方向，也是城中村改造公益属性的体现。

在这一目标指引之下，黄埔区探索出清单管理、并联审批，用地置换、规模腾挪、公配统筹、房票安置等模式，为全市乃至全国的城中村改造积极探路。

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时代变了，城中村改造逻辑，正在发生巨变。

城中村是我国快速城镇化的产物，存在于几乎所有大城市，而珠三角尤以为最。

过去40多年，珠三角是全国增长最快的区域之一。

当经济产业突飞猛进，城市不断向外蔓延，各大城市几乎连成一体，大量传统乡村被裹进时代的洪流，来不及改造便被钢筋水泥森林包围，最终成为城中村。

经济大区出手！不要低估“房票”的威力

备注：珠三角灯光图

当土地资源仍旧充裕之时，城中村尚不构成问题。

然而，随着超大特大城市人口持续涌入，城市开发需求与日俱增，人地矛盾愈发突出，如何将城中村的低效用地转变为高效土地，就成了无法避开的选择。

这就是城中村改造得以大规模启动的原因所在，也是“城市更新”升级为十四五时期国家战略的宏观背景。

房价一路高涨的时代，城中村改造犹如“香饽饽”，一经推出就会引发无数房企争抢，城中村原住民更不乏“一夜暴富”的可能，坐享城市发展的巨大红利。

这一时期，城中村改造之所以能够飞速推进，主要依托于一轮又一轮的牛市，得益于商品房开发带来的补偿效应。

只要市场预期向上，无论是房企、村民、购房者还是政府乃至社会，都能从中受益，这是典型的增量博弈和多赢游戏。

彼时，无论是原地回迁，还是货币补偿，都是无往而不利，城中村改造也容易迈向正向循环。

然而，当楼市步入新常态，房地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的“三高”模式，城中村改造也将失去“高补偿、高回报、高增长”的预期。

如果说过去旧改更多以商业为主导，市场规律在其中起着决定作用，那么如今城中村改造更多以政府为主导，体现的更多是民生工程、社会公益属性。

这种背景下，有没有新产业导入，能不能改变居民生活环境，会不会增加公共基础设施，能不能带来投资驱动之外的新增长极，正在成为新的衡量标准。

所以，无论是房企还是城中村，都要放弃幻想，不能停留于过去的想象之上，而要认清当下的复杂现实，及时调整对未来的预期。

当然，随着城市更新上升为国家战略，城中村改造被列为三大重点工程之一，加上立法日益完善，房票安置等新模式层出不穷，旧改有望再次迈上快车道。

作为10万亿级的大产业，无论市场如何风云变幻，房地产仍旧是举足轻重的支柱性产业，也是国民财富的最大蓄水池，不会轻易任其剧烈震荡起伏。

房地产要稳，城中村改造势在必行，一线城市和经济大区理当勇挑大梁，走在探索的最前列。

(责任编辑：卢其龙 CN070)

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