朴奕在购房合同上签下名后,长吁一口气。
“算是结束了吧。”
合同上的那一套房子,是上海徐汇区的“老破小”,总价340万。朴奕每月房贷4200元,这样的日子得持续30年。
巧合的是,在10月13日这天,上海二手房网签量1334套,为去年9月以来的单日新高。
10月13日当天,上海二手房网签量1334套,为去年9月以来的单日新高(资料图图源:图虫创意)
这让朴奕父母觉得,总算是踩对了时机。
买房,本是他们的原意。他们始终认为,房子是能握在手里不会贬值的资产,是让31岁的儿子留在上海的底气和资本。
与之对应的另一面是,朴奕吃够了买房的苦。
近两年,朴奕有过4次房产交易,几乎踩中了房地产市场的变化,包括逾期交付、房价下跌、房贷降息、限购放松等。
比如房贷利率。2022,他购入松江区新房,单价4.8万,房贷利率4.95%——此前有过房贷记录,再购房只能按二套房贷利率计算。
月供6000块的压力,让“高位站岗”的朴奕过上“二手生活”:电脑、手机都是二手,咖啡在二手平台下单,一杯9.9元的价格还能被“打下来”2块钱。
再如房价。今年,朴奕父母和他商量,把松江的房子置换回城区的老破小。被不同的卖家一次次突破底线后,他们以340万的价格把房子卖了,“亏了120万”。
不论如何,这成了他回到徐汇区的筹码。“至少月供少了1800块。”
朴奕想过,如果一切能够重来,他不会买房,“这不是我的必选项”。
当“房子”成为选项
房子,起初是朴奕的“救命稻草”:卖房是为还债,买房是为退路。
2022年,朴奕在北京工作,父母多数时候住在江浙某县城,那套总价268万、179平方的江景房本是退休养老的住处,他们用10年贷款换这份安居。
然而,他们却在退休年龄遭遇生意失败,倒亏70多万。
一边是房贷,一边是欠债,朴奕父母唯有卖房。那套位于上海徐汇区的50平方米一室户,是“老破小”。尽管已经算不上是核心地段,但房价依旧高达8万。
朴奕老房子的阳台外景(图源:受访者提供)
一番倒腾之后,朴奕家里债务全清,还有了百万结余。
有了“闲钱”,父母开始盯上房产。根据统计局数据,2022年上半年,房价同比涨幅超过1%的城市有7个,当中包括上海。
“楼市向好。这在父母眼里,买房是不会亏本的事情。”朴奕说,父母的经验认为,不买房的话,手里攥着的钱可能会贬值。而不论是银行储蓄或理财,都比不上房子保值。
于是,他也起了“房子是退路”的念头。那段时间,只要有空,朴奕都会从北京回到上海,出现在不同的新楼盘里。
如此往复,直到年中。朴奕得到消息,在看的新楼盘还有房源。第二天7点,他开车赶去售楼处,车速直踩到80迈。停好车发现,排队长龙已经从售楼处排到了路边,甚至还有叔叔阿姨坐在自带的简易板凳上。
他心里沉了一下。走到售楼处门口,就被保安拦住。对方说号都取完了,言下之意是没有买房机会了。他有点不甘心,之前看过很多房,唯有这里的区位、房型、单价等,既符合自己的要求,也在预算范围内。
在“房子是退路”的选项上,朴奕和父母选择孤注一掷:找有关系的中介,给了一笔43万的“茶水费”,拿下楼盘内的一套新房,总价接近450万。
朴奕购入的新房(图源:受访者提供)
签下合同,是2022年8月。这也是新房价格最高点——据统计局数据,2016年至2023年2月,70个大中城市新建商品住宅价格中位数最高点,出现在2022年8月。
有的人买房,是为了退路。有的人买房,是为了向前进一步。
47岁的吴宏和妻子也赶在这个时间段买房。他们认为,“房子是资源”。
孩子已经14岁,为了更好的教育资源,他们想去更好的学区。为此,吴宏倾尽所有,买下长宁区的老房子。他想过贷款,但转念一想,即便是满贷到退休,十余年的月付压力也大,“倒不如凑一凑,一口气付掉”。
盘过夫妻俩的收入和存款后,吴宏咬牙借了一部分钱,用接近600万的总价买了房,“哪怕以后不去住,租掉也是合算的”。
25岁的李丽和相恋7年的男友步入婚姻的第一步,是买房。
她是一名幼师,男友以留学生的身份落户上海,双方收入稳定,“在上海有一个家”的愿望也就提上了日程。
这并不是一件容易的事,尤其在上海。最终,两个家庭凑够260多万首付,俩人再贷款140万,成就了一个“新家”。
但那不是实质意义上的新家。那个一室一厅、不足60平米的房子,在建于上世纪90年代的闵行老小区,木制地板泛黄,甚至有些剥离。但李丽觉得没什么,“不装修,只换新家具,先住进去”。
搬家那天,为了省下搬家公司要的200元上楼费,李丽和丈夫一前一后,硬是把那张两米长的、从二手网站淘来的沙发背上了6楼。
坐在二手沙发上看着“新房”,俩人开始畅想未来。
均值下降0.2%后
当无房一族变成有房一族,心理状态都会趋于一致:房价会接着涨。
朴奕的父母见过这样的情景:2015年下半年开始,上海楼市高歌猛进,新楼封盘惜售,工薪族变身投资客,那年12月成交量,创下2009年7月以来的78个月的月度成交新高。
2016年,限房限贷等限购政策陆续出台,上海房价疯涨的劲头过去,但依旧保持涨势。以徐汇区为例,那年均价6.3万元,前一年数字还停留在4.4万元。
那个时候的有房一族,同样对未来充满想象。
在2017年,吴宏认为从小资到中产,不过是一跨步的事情:普陀区的老房子单价超过6万,一年涨了80万,涨势喜人。这样的涨势和稳定的工作,让他更有底气:卖掉开了多年的大众,全款买了宝马,“开这出去更有脸面”。
上海楼市的楼市也保持涨势。从2019年8月开始,上海新房保持28个月的上涨趋势(其中有3个月不变)。
基于此,朴奕父母对于房价上涨笃信不疑。因为资金不够错过了2019年的购房时机,朴奕的父母下定决心,趁2022年还有点“闲钱”,抓住机会买房。
进入2023年,全国商品房销售面积和销售额下降。根据70城数据,除了北京、上海在内的17个城市的新房价格有所上涨,其余均呈下降趋势。二手房方面,则只有北京、长沙、成都、南充4城上涨。
而新房房价坚挺的上海,则是出现二手房价格下跌,平均降了0.2%。
0.2%的均值下降,在吴宏的视角里,有更直观的体现。
那段时间,他从小区出入时都会看见中介的KT板:600、580、550、500……上面的数字变化之快,让他有点意外。吴宏本以为,这里地段、资源优势明显,“房价很稳”。
让他更意外的是,站在小区门外的热情搭话的中介。
“现在房价比前两年跌了快八九十万了,我手里有好多套,要看看吗?”
“房价有可能还要再往下,您考虑出手吗?”
吴宏所在的小区(图源:受访者提供)
热情的语气,像一盆冷水浇在吴宏头上——房价真的跌了。直到2024年中旬,他的房子已经掉价近110万,总价的六分之一。
他庆幸过,自己当初不是找银行贷款凑首付,而是从几个朋友那凑了近60万。但很快,这点小庆幸也被击碎:各地陆续降低首套房、二套房的房贷利率,以贷款100万、30年来看,利息比自己买房的时候少了近29万。
有朋友话里话外开始表达“还钱”。可吴宏暂时无能为力:公司效益不好,奖金被扣住了,孩子和家里日常开销,处处都得花钱。
现实的压力,让家里开始有埋怨声。吴宏妻子常说起过去的事,“当初为啥不用公积金贷款?”“为啥要买那辆宝马车?”
“不如把房子卖了。”妻子抛出了问题。
吴宏多数时候是沉默,唯有对妻子回应了这句话,“房子是不动产,总会涨回来的”。
李丽有点难与自己和解。
她的房子从400多万直降至270多万。房价跌了,房贷利率还是“高位站岗”:每月房贷1.2万,利率4.55%,贷款加利息已经超过了130万,“两头亏”。
9月29日,中国人民银行发布公告,完善商业性个人住房贷款利率定价机制。为此,在LPR上加点幅度高于-30基点的存量房贷利率,统一调整到不低于-30个基点。
10月25日,李丽的心情稍微好点:存量房利率降了,算下来,每月房贷少还1千多块。
博弈与和解
接受了房价下行的现实,“高位站岗”的业主急迫地想要改变。
朴奕选择卖房。他没想到的是,底线会被一再突破。今年初,朴奕把房子挂牌,出价415万,他认为这是认亏的“底线”——不算房贷,已经亏了40多万。彼时,附近楼盘的新房价格回落到4万左右,相比半年前的4.6万单价,已经低了不少。
一个月后,中介说有买家上门看房,出价390万。朴奕有点犹豫,他算过账,刨去1%的中介费,还有新房5%的交易税,到手价格不到370万。
他拒绝了。
几个月后他才知道,如果有如果,他肯定会选这个出价最高的买家。因为这半年时间,压价的理由千奇百怪,比如“2楼的房子正对着居民活动区,秋天一过人就多就吵,到时候买房的会因为吵闹而不买房”。
他的底线被不断冲击。区位、楼层、学区、装修等房价谈判维度,全都失效,唯有“价格降得多”才是真理。
这半年,朴奕见过很多人,听过很多话术,在很多场涨与不涨的底线博弈中来回拉扯。父母比他更心急,早一步把底线透露给中介:370万。于是,中介很快把买卖双方的6个人招呼到一个会议室里。
买方率先开口,“330万”。
“不行”,朴奕几乎是脱口而出的。
“340万。”
交易的会议室(图源:受访者提供)
一段漫长的拉扯后,购房合同的价格落在3405000元。这5千块,是朴奕卖惨后争取来的。而买家答应的前提条件是,提前搬进房子。
朴奕太想结束这场疲惫的拉扯了。
“如果能预知未来,我根本就不会在那时候买。”李丽说。
这房子差点就要断供。5月,李丽丈夫所在的公司利润下降30%以上,个人收入下降约20%。
那段时间,李丽整夜失眠,每天想的都是怎么挣钱。20多岁的年纪生出了好几根白发,看着自己的银行账单,还了两年贷款,差不多30万,但贷款还有100多万。
她想过跟父母借钱,“有点说不出口。我们没做错什么,但生活怎么突然变成这样?”
但不论如何,李丽想趁着年轻再熬一熬。
她需要这套房子,“中国人的观念里少不了‘房子’”。受够了不停的换房搬家的她,一直希望有自己的房子,能让她不那么像浮萍。
已是中年的吴宏则把希望寄托在孩子上。“三年后,儿子要能顺利考到老房子那边的高中,这房子就能卖掉,也算是解套了。”
他和妻子趁着假期去普陀山祈福。求得的签文说,一切会变得顺利,也能心想事成——这给了他们一些安慰。
“房子,究竟意味着什么?”朴奕摆脱房贷后,时不时会想起这个问题。
他说自己想通了,房子是用来住的。如果不在那个城市生活,附加的意义几近消失。可朴奕的父母不是这样想的,他们需要为儿子考虑未来,趁着房价下行,手上的钱可以买回徐汇的“老破小”。
一切回到原点,与房子再次折腾。
国庆假期之前,朴奕的父亲还是想赌一把,做那个“最合时宜”的购房者,在各种“要买就趁现在”的消息里,他看好了一套“老破小”,催着朴奕假期一结束就去签合同。
不到俩月,朴奕从无房族又变成房贷族。
在签约的当天,他认识的中介在朋友圈里发了一张交易图,配文:“最近的五天,每天成交量过千,房价又要开始走高了。”
吴宏早已屏蔽掉跟房价相关的信息。那天,他给朋友还了5万元借款,本想吃一顿好的当作奖励,看到菜单里原本想加单的荷包蛋,陷入一阵纠结。
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