德必集团贾波：在乐观中寻找新机遇

《论语·里仁篇》有云“子曰：德不孤，必有邻”。德必集团便是以此为启发，秉持“在一起，更美好”的理念，服务了海内外超过1万家文创、科创企业及超过20万白领人群，其管理运营的园区面积近200万平方米，园区文创、科创企业集聚度达85%以上。美团大众点评、滴滴打车、虎扑体育、言几又书店……园区中忙碌的创业者身影曾造就一个个耳熟能详的名字。

在与创业者打交道的过程中，德必集团董事长贾波积累了很多观察。谈及创业者需要具备穿越周期的能力，他表示，周期包含不同的维度，例如昼夜更替、春夏秋冬以及因国际环境风云变幻、前沿技术日新月异所产生的经济周期、文明变更周期等。

“能够穿越周期的创业者需要具备的重要品质：首先是乐观，无条件的乐观，无论如何都要相信今天就是最好的时间，明天会更好，要在乐观中寻找新机遇；其次是拥抱变化，要站在未来看现在，不断地蜕变自己，不断超越昨天的自己，敢于和过去告别；再其次，百折不挠，抗住压力坚持下去。”贾波表示，“最后要避免没日没夜的工作，陪伴家人、适当放松、保重身体同样重要。”

缘起：“德不孤，必有邻”

在毗邻上海南京东路的繁华街区，坐落着一处极具现代气息和温度的办公地——德必上海书城WE。有别于人们对商务办公点的传统印象，这里更像是一个有温度的社区：走进大楼，一条富有设计感的入口通道将过去与未来“相连”；漫步楼层，处处可见宠物友好标识与人性化的交流空间；轻轻推开一扇镜面旋转门，便可加入一场文化创意与科技领域创业者沙龙活动。

这样的场景，不只出现在德必上海书城WE。尽管德必集团旗下的各个园区在硬件设计上各具特色，但在软性运营中都将入驻的企业凝聚在一起。

2025年，德必集团22岁。这家创立于2003年、于2021年在深交所上市的公司，是国内首家创业板上市的产业园区运营服务商。

20多年间，德必集团在贾波的带领下，先后探索和开拓出形态多元的文科创园区产品系列。从承袭《易经》辩证和谐、朴素自然、天人合一风格的“德必易园系列”，融汇中西、为办公空间注入全新生命力的“德必WE系列”，到崇尚运动、自由、活力、创意的健康生态办公环境“德必运动LOFT系列”，以及德必灵活办公产品DoBe Hub……德必集团不断探索着企业从诞生到鼎盛发展的全过程服务解决方案。

被问及创业时为什么会选择这个赛道，贾波坦言，这轮创业之前，他已经有过几次不算成功的创业经历，因此在德必创立之初，他便给自己定了四个原则。

“一是要力争做到行业第一；由此衍生出第二个原则——不考虑特别成熟的行业，不进入红海市场，要进入一个处于新兴发展阶段的行业，这样才有机会慢慢去做；三是行业未来发展规模至少千亿元，这样才可以在‘大池塘里游泳’；四是一定要符合法律法规要求，和国家长期规划方向保持一致。”贾波说。

有过数年记者工作经历的贾波喜欢研究历史。他发现，从全球范围来看，随着城市发展相对稳定，房地产行业发展趋势普遍以存量资产改造运营为主。而在德必集团创立之初的2003年左右，正是中国房地产投资大干快上的年代。

“当时，我们发现一些历史保护建筑在发展中被拆毁了，非常令人心痛。彼时房地产存量改造这个行业在国内方兴未艾，但行业规模前景达到几万亿元，且能获得国家政策长期支持。因此，选来选去，当时无意中接触到存量资产改造后，我便觉得这个赛道适合深耕。”贾波分析称，随着社会的发展，建筑的生命周期很长，但部分产业的周期可能在10年左右就会有大调整，再加上城市人的审美、生活方式也在不断进化。城市更新这个产业，就像是城市的医生一样，一定会被持续需要。

成长：从过“年关”到“四个转变”

回首创业之路的坎坷与艰辛，贾波直言：“可谓百死一生、千死一生！”

“2012年之前的每个春节前一个月被我称作‘年关’。本来过年是挺开心的事情，但因为年前要结很多账，现金不一定够，所以每到临近过年之前的那一个月，我是最难熬、压力最大的。很难！”贾波说。

德必集团的成长历程被贾波分为四个阶段：第一阶段是成功打造出第一个园区的2006年之前，属于摸索阶段；第二阶段是拓展国内产业园区运营的2006年至2012年；第三阶段是2012年至2021年；第四阶段为2021年上市之后，特别是从2023年开始，德必集团在商业模式上有了根本性的转变。

以2012年为分界点，德必集团从艰难求生存阶段迈入求发展阶段，进入相对良性循环。也是在那一年，德必集团在意大利签署了其在海外的第一个文化产业园。后来，德必集团园区的拓展轨迹又延伸到美国硅谷。

“之前，我们这个行业被俗称为‘二房东’，因为我们是包租建筑物业后，改造运营再出租的商业模式。为了平滑风险，近年来，我们逐渐采用与业主方合作经营的全新分成模式，以轻资产模式服务业主方。”贾波介绍，德必正通过业务模式方向的转变寻求新的机会点——公司依托自身园区管理方面的优势，提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务等来实现相关业务收入，或通过与合作方营业额分成获取收益。

谈及如何平衡项目的个性化和标准化时，贾波说，目前德必集团十分注重园区的个性化，理想状态为80%至90%的标准化模式，加上10%至20%的个性化特征，从而能够更系统地把握好品质。

记者注意到，德必集团在几年前提出了“四个转变”——从选商到育商、从中国到全球、从线下到线上、从文创到文旅。

“德必集团的园区模式之前主要集中于一、二线城市。后来，为了拓展在二三线甚至三四线城市布局，德必集团顺应国家文旅融合大趋势，在苏州桃花坞里、徐州彭城壹号、武汉古田坊等地推出一些文旅融合项目，尝试在to B（对企业）主营业务基础上拓展to C（对消费者）业务布局。”贾波透露，未来德必集团还会考虑推出文创产品。

他告诉记者，近两年，德必集团的非租金收入增长很快，2024年度的会员及其他服务收入同比增长15.53%，预计在未来的3年左右，会员及其他服务收入的占比会得到进一步提升。

愿景：“在一起，更美好”

“企业乃社会之公器，企业的发展要服务于国家的大政方针政策，服务于人的需要、客户的需要。”贾波对于企业的定位很清晰。

他告诉记者，未来5年或许是挑战异常艰难的5年，因为正面临着很多深刻的变化。贾波看中的趋势是拥抱科技，加大对人工智能的投入及稳健出海。

但出海并非一蹴而就。“海外的法律环境、政治环境迥异，文化差异也很大，如何能顺利出海对于德必集团和入驻的企业客户而言是个新挑战。”贾波说。

他告诉记者，目前，德必集团位于香港的一个项目正在装修，未来可能还会布局澳大利亚等地。

德必集团目前在智慧园区方面也进行了持续的研发投入。“未来的世界，数据就是资源。”贾波表示，随着园区规模的不断扩张，未来计划形成可以服务企业的庞大数据资产。

“德必集团早在2015年便启动了大数据工程。我们的愿景是，未来形成数据库针对性地为园区企业牵线搭桥，同时为小微企业提供数字化员工，大幅提升企业效率。”他说。

在贾波看来，创业者大多是为了一个理想踏上创业之路，如果在实现理想的过程中，能够把企业经营好，那么是令人非常有成就感的。“如果说早期德必集团的成就感来自对旧建筑的保护更新等看得见的环境变化，那么现在，德必集团收获的内在力量感更多在于入驻园区的创业者、中小微企业的成长变化。”

当汇聚这些充满创新活力的市场经济的“细胞”后，贾波洞察到创业者在不同阶段的求知痛点。由此，他产生了一个更大的愿景——创办创业学院。

“即便是小微创业者，创业失败的企业背后都是血和泪。”贾波认为，在高校EMBA（高级管理人员工商管理硕士）和MBA（工商管理硕士）等体系之外，创业学院的存在很有必要。“因为企业在不同发展阶段的特征很不一样。创业者大部分缺乏管理运营经验。如果起步方向有误，那么坚持是没有意义的。希望通过创业学院让创业者在一开始就规避80%的常见错误。”贾波说。

2023年，德必集团将之前的公司LOGO“For Creative/助力中国创意”，改成如今的“在一起，更美好”。这也蕴藏着这家公司的更大愿景。

“我们觉得园区是一个生态，汇聚创业企业，相互赋能，让每个人都更加美好、更加强大。同时，也希望进一步促进中国企业的出海以及外国企业与中国的合作。”贾波说。