“我昨天就在融创外滩壹号院二期选房现场。我的两组客户运气都很好,都顺利选上了,一个买了275平方米边套,另一个买了286平方米边套。”4月22日,上海市黄浦区的豪宅经纪人曹鹏飞(化名)告诉《中国经营报》记者,意向购房者争抢新房的原因在于,新房价格远低于周边二手房,“有客户看完董家渡片区的二手豪宅后,都觉得能选到就买新房。”
如曹鹏飞所言,新房、二手房存在巨大的价格倒挂空间,正让沪上豪宅市场掀起一波“打新”热潮。以融创外滩壹号院二期为例,尽管所售房源套均总价达5000万元,但该项目在4月21日开盘当日就实现售罄,总成交金额达99.97亿元,首开去化率达100%。
据了解,今年以来,上海市豪宅市场持续热销。除融创外滩壹号院二期外,中海·顺昌玖里在开盘当日销售196.53亿元,创全国商品房单次开盘最高销售额纪录;新鸿基滨江凯旋门也是开盘售罄,单日揽金70.27亿元。
克而瑞统计数据显示,从成交情况来看,截至4月10日,上海市总价2000万元以上高端住宅已成交1271套。其中,内环内共成交1014套,已超过2023年全年的成交套数。
“主要原因是当前上海市豪宅市场存在倒挂空间。”58安居客研究院研究总监陆骑麟对记者直言,随着上海市区新房价格管控逐步放开,倒挂空间也越来越小,当前入市的豪宅购房者主要是在赶价格倒挂的最后一波红利期,做新一轮的资产配置。同策研究院研究总监宋红卫也告诉记者,上海市豪宅市场走出的是独立行情,并不能带动上海楼市整体回暖。
千万级豪宅“日光盘”频现
“昨天,项目第一批次所推房源已经卖完了,2幢、3幢总共销售了204套。”4月22日,在融创外滩壹号院二期项目沙盘前,置业经理宋茜(化名)告诉记者。
4月21日,融创外滩壹号院二期第一批次正式开盘,当日即售罄。该项目也凭借单日实现99.97亿元销售额和100%去化率,成为今年内上海市单盘销售额TOP2项目。
公开资料显示,融创外滩壹号院二期位于上海市黄浦区董家渡板块,与外滩万国建筑博览群、南京路、豫园、世博园为邻,地段位置优越。记者注意到,在该项目周边,坐落着绿城黄浦湾和华润外滩九里等多个外滩豪宅。
不过,这一地理位置极为优越的豪宅项目,开发历程颇为坎坷。2019年,融创中国以125.53亿元的代价,接手项目地块持有方——泛海建设控股有限公司(以下简称“泛海建设”)100%股权。当年,融创外滩壹号院一期开盘。
在融创中国“出险”后,中信信托、华融资产相关公司成为泛海建设股东。天眼查显示,在泛海建设的股东名单中,中信信托与芜湖华融资本创誉投资中心分别持股64.68%及25%,而融创房地产集团有限公司持股比例仅10.32%。
值得注意的是,或为缓解购房者对融创外滩壹号院二期项目后期建设的担忧,融创方面通过多渠道输出央企“背书”的信息。记者在融创外滩壹号院二期售楼部现场注意到,售楼部内一块巨大的LED显示屏上实时播放着“融创外滩壹号院二期官方声明”,强调该项目为央企控股,联合融创共同开发。
除融创外滩壹号院二期项目外,沪上豪宅市场近期涌现的“日光盘”还有新鸿基滨江凯旋门。该项目位于浦东新区陆家嘴区域,4月18日共推出212套房源,开盘当日即售罄,销售总价达到70.27亿元。
在近一个月前的3月28日,位于上海黄浦区新天地板块的中海·顺昌玖里开盘信息也曾引发市场广泛关注。彼时,该项目推出512套房源,共吸引738组客户认筹,单盘单日销售金额达196.5亿元,打破了2020年深圳华润城润玺两天内销售196亿元的纪录。
抢抓一、二手房倒挂红利
在全国房地产市场下行行情下,上海市豪宅市场“一枝独秀”的原因何在?
“首先在于供应量明显增大。从近期热销的豪宅所在区域来看,以前供应量很少,现在是集中投放。”上海中原地产分析师卢文曦向记者表示,沪上豪宅需求已积压了很长时间,现在短时间内出现了供应“井喷”,“这些豪宅产品在市场上都有预热,关注的客群很多,出现热销现象并不意外”。
同策研究院方面也分析认为,上海市豪宅市场一直严格控量控价,自2017年以来,3000万元以上的商品住宅成交量价维持稳定,但市场多年供不应求,豪宅市场需求经常被压制。
克而瑞统计数据显示,今年一季度,上海市总价2000万元以上的高端住宅供应面积约为32.4万平方米,同比增长112.95%,供应套数为1501套,同比增长123.36%。此外,总价2000万元以上的高端住宅供应占比达到19%,接近商品住宅供应总量的两成。
除供应量提升外,上海市一、二手豪宅价格仍然存在巨大的倒挂空间,亦吸引诸多购房者积极“打新”。克而瑞方面表示:“稀缺板块加一、二手房倒挂,可以说是高端住宅项目热销的重要原因。”
以中海·顺昌玖里为例,备案均价达17.2万元/平方米,但和周边的二手豪宅项目相比,翠湖天地隽荟和中海建国里近半年的成交均价分别高达25.7万元/平方米和20.2万元/平方米。对标中海建国里二手房价格,中海·顺昌玖里业主购入最畅销的151平方米户型,如果在购入后转手卖出,可获利约450万元。
此外,近期的“网红豪宅盘”新鸿基滨江凯旋门、融创外滩壹号院二期等项目,也存在巨大的价格倒挂空间。宋红卫告诉记者:“从目前趋势来看,房价普涨阶段已成为过去时,未来会回到资产价值重构时代,好资产具备这样的潜质。目前,这些热销豪宅都存在倒挂现象,相当于买到就是赚到。”
不过,上海市一、二手豪宅价格倒挂现象或并不可以持续。“今年上海高端住宅市场还有一个不容忽视的趋势,那就是优质项目正在逐渐回归市场价,新房和二手房价格倒挂空间不断收窄。”克而瑞方面表示,这意味着,未来高端市场“红盘缩圈”现象将更为明显。
市场竞争愈发激烈
一个值得关注的现象是,上海市一手豪宅均价正持续上扬。公开数据显示,今年上海市推出的前四批新房中,均价超过10万元/平方米的楼盘多达20个,仅在4月,就有4个均价达16万元/平方米以上的项目入市,其中,位于徐汇滨江的香港置地启元均价达到17.8万元/平方米。
走出“独立行情”的上海市豪宅市场,热度会延续下去吗?
“上海市豪宅市场一直延续当前热度,我觉得可能性不大。”卢文曦向记者分析称,纵观上海市豪宅市场交易节奏,“每年上半年的豪宅交易情况较好,会有一波交易放量,一般到三季度开始表现一般,但最后会在四季度有出现‘小翘尾’行情。”
“豪宅集中供应,也是部分开发商不看好后市的表现。”陆骑麟分析称,此前,上海市中心核心地段的豪宅产品供应一直处于供不应求状态,前几年受限价等影响,房企也不愿加速供应。“目前,随着房价上限打开,积蓄了多年的项目都在抢时间供应,积极转化前期积蓄的客户。”
“与此同时,上海市中心核心地段土地供应近两年也明显有增加的情况。项目后续面临的竞争会愈加激烈,部分房企产品在优势不明显的情况下,去化周期将会明显拉长,进而影响利润率。”陆骑麟表示。
上海市豪宅市场供应量或将进一步增加。同策研究院统计数据显示,上海市过去3年已完成中心城区成片旧改185.7万平方米。“叠加近年来市中心优质地块供应累积下来的存量,豪宅类项目潜在库存量惊人,而上海市3000万以上豪宅项目每年成交仅1000—2000套,豪宅面临较大的去化风险。”同策研究院表示。
不仅如此,在豪宅供应量进一步放大的情形下,市场竞争也将愈发激烈。一位百强房企人士向记者表示,当前,并非所有的豪宅都会热销,同时拥有好地段、好产品优势,再加上价格倒挂才有可能热销。一个豪宅项目能否热销,极其考验房企的操盘能力。
“在高端改善产品集中入市的情况下,客户对于产品、地段等方面要求会更加挑剔,高端市场也将会面临客户分流的处境。”克而瑞方面表示,高端住宅市场价格逐渐回归理性,随着套利空间持续收窄,投资需求随之退潮,高端项目之间热度分化将成为大概率事件,未来,上海市高端市场也将越来越稳。
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