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史诗级地产大招将力挽狂澜吗？(2)

2024-05-20 07:46:34 A+A-

房屋新开工面积23510万平方米，下降24.6%。其中，住宅新开工面积17006万平方米，下降25.6%。

房屋竣工面积18860万平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面积13746万平方米，下降21.0%。

新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。

房企本年到位资金34036亿元，同比下降24.9%。其中定金和预收款10002亿元，同比下降37.2%；个人按揭贷款4953亿元，同比下降39.7%。

仅商品房待售面积因为在建完工和销售减少，增加到74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。

全国的房地产投资从2022年4月转为负增长以来，迄今一直没有转为正增长。而今年前4个月的跌幅，已经超过了去年全年。

史诗级地产大招将力挽狂澜吗？

从销售指标看，2019年，全国商品房销售面积17.16亿平方米，商品房销售额15.97万亿元。2020年、2021年疫情期间，销售面积和销售额都在17亿平米和17万亿元之上。

2022年，新建商品房销售面积和销售额分别为13.58亿平方米和13.33万亿元。

2023年，中国新建商品房销售面积和销售额分别为11.17亿平方米和11.66万亿元。

如果持续这种趋势，今年中国新建商品房销售面积和销售额有可能跌破9亿平方米及9万亿元，分别为8.95万平米和8.4万亿元。与疫情之前对比，大概下降一半左右。

三、如果房地产行业恢复到2023年的水平，将出现什么情况？

史诗级地产大招将力挽狂澜吗？

按照1-4月份的情况，今年居民大约需要支付购房首付1.68万亿元，新增银行贷款6.72万亿元。

如果2024年的商品房销售要实现与2023年持平，今年后8个月要多卖2.22亿平米的房子，居民多掏3.26万亿的银子。15%的首付，多掏4890亿的现款，多增加2.771万亿的贷款。

合计起来，居民需要支付2.169万亿首付，新增加9.491万亿贷款。

2023年，我国居民债务收入比已经达到143.4%。比美国的110%要高出33个百分点。居民贷款利息收入比约为6.9%，比美国家庭贷款利息收入比4.2%高出6成。

在居民收入增长幅度不变的情况下，这将造成至少以下三个后果：

第一，今年的居民消费至少会减少4890亿元，直接影响社会商品零售额减少超过1%。4月份社会商品零售额增速已经掉到2.3%了。

第二，住户部门的债务将从2023年的79.26万亿增加到88.751万亿，增长12%。居民债务收入率将从143.4%增加到154.2%，居民贷款利息收入比将超过7%。居民部门的债务风险将急剧恶化，断供的比例将大幅增加，法拍房的数量将大幅度增长。

第三，由于贷款余额的增加速度是收入的2倍左右，而贷款余额又是收入的154.2%，新增加的月还本付息金额，将影响今后每年的零售额增幅，减少2个百分点。

实际上，影响远大于此。因为有人计算了，首付降低了，月供反而更高了！

有位网友说，如果是在上海，一套1000万的房子，以前首付30%，贷款30年，需要首付300万，贷款700万，每月还款3.2万左右，30年本息合计需要偿还1100多万。

现在首付降到15%，需要付150万，贷款850万，每月还款4.1万，30年本息合计1400多万。

事实上降低了首付，因为增加的贷款部分要多付30年利息，购房者合计的购房支出，反而要增加300万，约27%。按30年平均，每年增加10万元支出，这家人势必每年要减少10万元消费。

我们的消费起不来，一方面的收入在GDP中的占比，比世界平均水平要低20个百分点左右。另一方面就是我们的居民债务负担，要比世界平均水平高出一半以上。

在选消费还是房地产问题上，你如果把砝码放在房地产一边，消费就会受到极大的损害。消费受损最后的结果，就是供给过剩，投资过剩。

所以，首套15%二套25%的首付比例，这力度是空前的，但对消费和经济结构的负面影响，也将是空前的。

四、古人云，当局者迷，旁观者清。

史诗级地产大招将力挽狂澜吗？

政策制定者的良苦用心在于：我给你降首付，给你降贷款利率，你就能赶快去买房了。

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